2032年奥运会(北京楼市：这几个板块牛市已启动，正在轮动蔓延)

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:您好，我95年，目前在海淀三环边上万柳附近工作，首套刚需，首房首贷，目前首付五百万，总价想买个900万以内的房子，三居最好，两居也行，您建议在哪里看比较好呢？我之前看了ZHFHL的房子，觉得有点远，已经付了定金，您觉得有必要退吗？

A:回答:您好，在万柳上班第一选择应该是世纪城，总价900W可以淘到不错的2居，第二选择应该是上地和清河，莱圳家园南北向的2居裸房价900以内，你认真淘淘是完全有可能在900上下全部搞定的，这两个位置都是海淀的核心位置，距离你上班的地方又很近，ZHFHL第一是你没法住，通勤太长，未来只能以租换租了，这样便是投住分离了，投住分离肯定不考虑这个位置,第二是海淀北部新区属于未来的核心位置，具体到我们购房者选筹上一般就2种方向，一是打新博未来，二是选原有的核心位置，原有的核心位置有持续稳健的大量就业人口,城市新增人口最初也是来到这些区域租房,这种区域的房产价值也会得到大幅增加,新增人口流入,必然会创造更多财富，购买力的最终需求是改善住房条件,这种房产价值会持续提升;未来的核心位置,ZF投资的产业导向性发展,不确定因素太多,这种区域一般都是建议谨慎选择;

海北这个位置价格不便宜，我在星球精华栏海淀跑赢大盘选筹导图有过海北的详细分析,买新盘主要是买价格便宜的潜力盘，新盘的位置大多都是偏离主城区的，配套也是不完善的，如果价格没有很大的优势，这样的盘可能会存在品牌溢价现象，ZHFHL就是典型的溢价盘，如果这个盘是主城区的一半或者6-7折左右就可以买，这样的一个价格会吸引一部分不愿意在主城区上车的人，用牺牲距离换取品质和面积，你进货价低，即便是配套兑现不了，价格也会上涨，便宜且有潜力就能投,只是比较慢，如果你进货价很高，配套中短期兑现不了，90%的概率会横盘很长时间，因为价格已经提前透支了，开发商已经赚取了后面5-10年的利润，新盘的优势是首付低，贷款高，有的是迫于资金压力不得不选择新盘，你这种情况打二手会比较稳健一些，世纪城和清河都有产业链的辐射，房价不管是短期还是长期都相对很牢靠，保值增值性也很好，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,理解文章投资非常简单,祝顺利！

Q:提问:谢谢京总的精彩解析后，我觉得有必要将金尚和颐源居分别置换到西城、海淀或者朝阳的头部商圈，四季香山因为无产权现在很难出售，以后可以自用。麻烦再请教一下，因为有两个孩子，希望各自一套，但现在无力再掏出千万资产补贴到置换的两套房产中，你上次推荐的海淀碧水云天、光大水墨和西城精华因价格过高，在不大幅压缩使用面积的前提下，卖出的房款根本不够用，麻烦再次指点迷津，并推荐1800左右的、120-150平的头部楼盘。（海淀、西城、朝阳）谢谢！

另外，你提到以后普涨行情将不在，基本是点对点的上涨，这个结论可以理解为：主要以商圈为中心上涨吗？相同商圈内头部盘和稍弱的盘子，涨幅是不是会很接近呢？我担心推荐的碧水云天类的盘子18万一平的大户型房子，在长期持有、价格又上涨后，价格达到3500万左右，很难卖出，不知担心是否合理，谢谢！祝好！

A:回答:您好,1、海淀可以关注清河板块橡树湾二、三、四期,150平左右的三居户型在1800左右,世华龙樾四期的品质稍高一些,140平的价格在1900左右,也可以看一下,如果有合适的房源两套可以均一下;朝阳可以关注望京融科橄榄城三期140平的三居户型,价格1700左右,东湖湾三期也可以关注,价格稍高,我觉得2套在选筹上有一定的调整空间,你可以先去踩盘;西城你这个价位选不到特别优质的,可以以朝阳海淀作为重点,

2、关于好位置的房子价格能否到顶,你要从多维度去判断,首先造成房价上涨的是货币,货币超发=物价上涨,房地产最先上涨,其次你要看这些位置的价值是否长久,如果只有楼盘价值缺乏地段资源,这种情况下一轮的龙头从来都不是上一轮的龙头,涨幅每一轮都会变的,如果没有利好冲击大概率会呈现出贵跌贱涨的现象,参考星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;好房子的价格应该是持续往上爬,

你把整个东西海所有的楼盘全部跑一遍就知道哪个地段价值比较稳固了,拿海淀来说,虽然是教育互联网资源强区,但优质的商圈优质的楼盘并不多,70%的楼盘是2000年前后的老塔楼社区,特别新的盘商圈又没什么资源,所以04年-08年之间建成的一批商品房社区整体优势是比较大的,08年之后的资源就有一定差距了,好房子多的时,越往后建的居住品质越高,但好地段是稀缺的,所以像万柳、清河这种半老不新的二手商品房很吃香,不会存在价高降低流通性的现象,建议您认真阅读星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利!

Q:提问:京老师好，感谢您之前的解答！在上次问题的基础上，有两个补充问题：1. 我们工作还算稳定，如果置换买百旺府，君安家园什么时机卖更好呢，2023年年中还是年尾？总感觉现在卖君安好便宜，如果近期不动，卖君安后面是否还有更好的时机？2. 如果君安暂且不动，只卖回龙观三百多，还能有两百资金，共五百首付考虑纯投资，这样配置可以吗？有没有好的版块推荐？不好意思，麻烦您再给参考一下，多谢！

A:回答:您好,关于置换时机;北京的市场规律是每一轮行情热门先涨，次级板块后涨，龙头板块涨完喘息的时候，次级板块才会有反应，主城区涨完会有一个冷近期,价格会有回调,有2种置换思路,一种是牺牲次级板块的补涨行情,赶在主城区上涨前买入吃主城区的行情,要么就是吃到次级板块的行情后等主城区的冷静期入场.君安家园本身现在上涨很乏力,吃到行情也很难,其次海淀北部目前的状况是处于兑现的过程,如果年后的市场很热,海淀北部这个位置可能会带动一点,不会太多,随之市场热潮退去便会回归到正常的氛围;你可以认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/市场凉热定律;

不管是卖回龙观还是两套一起出换到海淀北部这样的区,其实意义都不大,应该说有D的成分,时机不太好把握,因为这种置换方向上不太好,如果你要换到海淀北部就不建议考虑新房了,可以淘淘二手,因为二手能淘到笋盘,买入的价低就是赚的,具体是2套一块出还是只出一套,需要看买入的盘什么样,如果没有理想的盘出一套回龙观做投资布局很好,最好的置换方向是2套出掉换到确定性高的板块,投住分离;这个是最好的方向;祝顺利!

Q:提问:京总，您好！我在万柳有一套146平米的学区房碧水云天，现在孩子在国外发展，想置换一套居住面积大一些且兼备增值功能的房子，在看的有北京悦府，永定金茂府，远洋源山春秋，西山壹号院，融创壹号院，另还有200平左右的在万科公园5号，准备退休后自住，但是该楼盘大户型租客目前比较多，楼内感觉不太好，且该楼盘至2016高峰后一直没有涨价，自住没有问题，您看还有增值的可能吗？烦请指教，谢谢

A:回答:您好，万柳是整个北京海拔排前三的区域，参考星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;如果北京未来的房价3字头4字头，万柳这些位置肯定是第一个触到的，碧水云天各项资源都很好，虽然这个盘不是万柳的头牌小区，但热度和流通性都不错，你这个房子唯独的缺点就是小了点，其它没有任何问题，面积小对于你个人的居住需要是缺点，对于这个楼盘没有影响，碧水云天主打的就是改善户型，三居室是这个小区流通性最好的，如果你要置换升级想提升面积，融创壹号院区域资源还不错，但这个盘只有4栋楼体量比较小，这种终改盘至少要达到8栋以上的体量后期的成长性才比较客观;

如果考虑这个位置你不如去看看同区域泛海系的二手盘了，位置户型社区比着融创都不差，核心是没溢价，其它盘我不建议你考虑，北京悦府，永定金茂府，远洋源山春秋，西山壹号院这些盘区域的资源很匮乏，你是升级而不是降级，把面积升上去资源降下来没有必要的，这些盘的涨幅都很差，碧水云天的保值性以及未来的成长性都很优秀，即便是朝阳区的头部楼盘，像望京的保利中央公园，上面提到的朝阳公园泛海系，这些盘的涨幅都是在朝阳领先市场的，和碧水云天比还低一个水平，你碧水的盘至少要等到25万以上的水平才开始考虑置换，这个水平无论你是要别墅还是大平层很容易，或者你现在要置换的方向应该是你们区域北侧的华府，书院，这个方向是置换升级，而你看的这些盘等于是降级，把面积升上去各项资源都降下来没必要，也不建议，建议认真阅读精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,祝顺利！

Q:提问：京总您好！通过文章大致了解了您的房产投资思路。本人家庭自有资金700，首房首贷，想购买一套住房做投资保值，不自主。目前您推荐过的产住结合较好的地区望京、亦庄、朝青等不知怎么选择，望京地区找中介看过北纬40、澳洲康都、首开知语城的两居，感觉我的资金即便加杠杆也只能够到一般品质的两居，而您推荐的大部分有潜力的盘都是改善大户型，就望京来说，目前价格购入两居后长期的增长潜力还有吗？中介给推荐了北苑的几个盘，比望京要新不少，但是单价接近望京，北苑次新和上面的提到的几个盘比有投资价值吗？最近房地产利好政策频出，很多业内人说春节后北京房产大概率会上涨，所以现在很着急，不知道如何操作。希望京总不吝赐教，谢谢！

A:回答：您好,感谢信任!1、其实现在的市场已经很明确,在去年八九月份的时间我多次提醒刚需和置换家庭尽快准备入场,但很多自媒体的发声不同,导致大家把握不住方向做不了准确决策,也有大部分会员已经入场,这么说年后上涨是大概率的事情,你想啊疫情三年,整个社会的经济是往下走的,失业率,收入水平,家庭杠杆率,基于这些问题,上面一定会有所措施,房地产又是连接上下游最多的行业,不去扶持这个行业其它行业很难带动,

如果对未来5-10年的经济形势能有基本的判断,之后会对未来的政策方向有基本的了解,有了这些前提结合城市的实际状况、住房需求,土地储备情况,地方财政收入和存量房市场等重要指标基本可以判断出未来楼市的一个走向,现在为了刺激经济,保证就业;各种货币信贷政策宽松变着法的增加供给,通货膨胀必定加剧;而房地产又属于金融行业，我们的国家大致有三个数据货币，实物、通胀，也就是说滥发纸币的速度远超过实物;造成了全社会的通胀;纸币通胀是房价上涨的唯一动力;货币超发比起其他商品，房子的价格最先上涨(可阅读星球精华栏文章08#史诗级通货膨胀,普通人的对与策中关于货币、生产、房价、信贷的关系),时间上现在入场并不晚,只不过可选的房源会比较少而已,既然明白了接下来就应该花时间去跑盘,看房和中介保持紧密联系,只有这样才能淘到好盘;

2、关于方向选择上:望京、亦庄、朝青这三个区域还有区别,如果你们是在京首套房,在城内做布局方向上肯定优于城外,亦庄是国家在大力推动的行业,也很优质,如果你在这一带工作,因通勤需要买在本地没什么不可,如果没有居住需求的话不建议过去凑热闹,亦庄的发展再快,我更倾向于城内的综合价值,望京和朝青相比,朝青属于纯居住板块,望京属于产住结合比较优的区,我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝阳部分区域进行过详细分析;北京唯一一个可以真正做到动静分离的区,亦庄其实就是望京的复制版,这样的区域长远价值更大,有先天性优势,也就是得有一个这么大的地方,概括就是望京发展成今天,天时地利人和多方面因素;望京因奥运会得到了上面的高度重视,又有足够大的面积,处于北京的国门位置,吃了十几年互联网发展的红利

这种综合因素可遇不可求,所以才成就了今天望京,遇上时代红利的望京在后期的发展中,众多开发商处于一个成熟期,建成的楼盘品质都没得说,相比朝青望京的天花板更高一些,北苑的主要价值是城市面貌很新,楼盘品质很高,新区域新楼盘新配套,但购买力还是要依靠望京这些位置,新北苑大部分购买力也都是望京地区的,价格相同的情况下望京的优势更大,新北苑前期涨的过快,需要养一段时间才能继续往上走,你可以淘一淘首开知语城、澳洲康都、慧谷阳光的2居;你可以通过16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;压缩面积买核心区的品质2居没什么问题的,成长性很好,如果有笋盘可在节前入场,祝顺利!

Q:提问:您好，我目前有两套房产，一套是位于双井九龙家园，95平北向两居，主要用于出租。一套是富贵园三居，主要是居住给娃上学。九龙花园想卖掉，换一个大平层，手头有400万现金，可贷款，有没有好的投资建议？我看过大红门中海和金茂府和旧宫建发新盘，品质都OK，价格高，怕站岗。中海兴三，也看了，大平层。但是旁边的德贤公馆一直没涨，感觉没底。瀛海的铁建和园叠拼，8号线几百米，总价1300万左右，但是这几年也没有涨。这几个盘哪个有投资价值?如果都没有的话，有没有其他推荐的？

A:回答:您好，你看的这些盘站岗不说是绝对性的，90%以上吧，总价超过800布局到丰台南部，及大兴的次级板块都属于错配了，1300流通性和保值性更是没有保证，买新盘你要看同区域品质差不多的二手行情，很多人都会认为开发商又调价了，不管是多少钱，这都是你买进的价格，是开发商卖给你的价格，而真正意义上的决战是二手房市场，就是说你真的在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，二手真的卖的时候，它跟周围一手折价差是多少倍;这个折价率是很明显的指标;

​像南部一些比较差的板块，差不多要打到7折左右，有的更多,这些区域的房子买过来就是溢价，站岗是大概率事件，这些位置没有什么好的资源，未来的预期也很低，参考星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/新区避坑;你从九龙花园和富贵园换过去方向上一定是错的，如果你喜欢大平层建议适当控制一下面积，你把面积提那么高，在哪个区踩坑的概率都不低，如果你比较注重居住体验，可以看看亦庄金茂系列的大四居，160平户型社区品质不比新盘差，重要的是区域有资源，未来是有预期的，流通性以及保值增值性都有保证，祝顺利！

Q:提问：京总好！情况：两孩子在海淀苏州街上学，分别上高二、初一，现在海淀租房住。未来至少5年上学在海淀，想买海淀房自住兼投资。现有：朝阳区东四环南磨房乡的世纪东方嘉园一套3居，闲置，低楼层考虑换高楼层，满五唯一。请问：该怎么考虑家庭资产配置、优化、投资，同时宜居？方案A：1、想在海淀买一套3居或小4居，140-160平的住房，楼盘较新，1500-2000W，南北、方正、高楼层，临地铁，宜居程度高，如果有好的学区更完美。您的推荐区域？什么楼盘？

2、看过四环外的橡树湾，顾虑：学区一般，交通不便，万象汇前面、往万泉河路上的早晚接送孩子会不会堵车严重？也看过四环内的世纪城、绿波漫板、玫瑰御园、观澜国际、诚品建筑，交通方便了，但：楼盘旧，都是约2004年的房，总价高但居住舒适度打折，而且很多房东卖房换现，如果买了将来能否保值增值？3、朝阳的房出售，还是出租保留？4、如果出售朝阳房，买卖的先后顺序怎样？时间节点为？

方案B：买海淀学区房2居室居住，1000W以内，南北、方正好用，临地铁，宜居。另买个朝阳房1000W以内3居，南北方正，临地铁;两个方案，您认为怎么更合适？如果方案B，您的推荐是？困惑很久了，感谢您百忙之中回复，万分感谢！

A:回答：您好,感谢信任!1、世纪东方城在欢乐谷板块热度还可，成交量排区域前三，比北京华侨城低大概4500左右，一个是03年的，一个是06年的，在价格上比较有优势。但欢乐谷商圈一般，外地人居多;这个盘从2017年到去年起起伏伏处于横盘震荡状态，近半年楼市传来利好上涨了大概10%左右，未来有补涨的可能性，但跑赢大盘有点困难，

你可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这几个盘近5年的详细行情;关于置换时机;北京的市场规律是热门先涨，次级板块后涨，龙头板块涨完喘息的时候，次级板块才会有反应，主城区涨完会有一个冷近期,价格会有回调,有2种思路,一种是牺牲次级板块的补涨行情,赶在主城区上涨前买入吃主城区的行情,要么就是卡在主城区的冷静期入场,我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/写过市场凉热定律;建议认真阅读,

2、1500-2000这个预算如果把面积控制在140以上，选不到品质特别高的盘，所以您看的盘品质都一般，在海淀做选筹，就根据您的这个情况说，要么您压缩面积，要么在增加500ZD，这个方案就能选到不错的盘了，像万柳的碧水云天、康桥水郡学区品质都可，能同时满足上学，居住。​海淀本身不缺购买力，不建议拆分为二，可以集中ZD选一套霸盘;祝一切顺利

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宏观类（部分文章）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策

03#北京楼市价值正在沙化

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

05#因为保障房充足，所以商品房B涨

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微观类（部分文章）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图

14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症

15#望京139个盘，稳健增长的只有39个

16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)

17#石景山未来楼市的预判及购买建议

实操类（部分文章）

81#北京房产投资核心逻辑和原理

82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析

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84#北京持币200W以下的投资术

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